Re:11年土地市场风云变幻 看杭州楼市浮沉命运
杭州土地出让年表
杭州1997年就在全国最早实行了土地储备制度，并于1999年最早实行经营性土地一律公开招拍挂。到现在，整整11年过去了，全国土地市场都实行了相应的土地储备制度；十余年间，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，其中土地“招拍挂”制度对此更是起到了不小的作用。
据统计，“招拍挂”实行至今，杭州公开出让的土地数量已达550余宗，其间经历了两个高峰——2003年与2007年，这两年的土地出让面积均超过三百万平方米。而在如今的2009年，截至目前，杭州土地市场一路走高，成交金额已达459.14亿元，有望成为继2007年后的又一土地出让高点。
另外，随着杭州城市向外发展，杭州土地的供应区域也不断向外移动，尽管如此，十余年间，杭州公开出让土地的平均价格整体上升趋势还是十分明显，只是在2006年出现小幅回落，与2006年国家宏观政策调控有一定关系。
●1999年-2003年
供应一直处于非饱和状态
在2004年之前，杭州土地主要是采用招标的方式进行出让。1999年，杭州率先实现了经营性土地“招拍挂”出让。在1999年的资料里，我们可以看到“邀请招标”的字眼，显然这是从协议出让到公开出让的过渡，同时也反映出开发商在当时市场中还是享有相当的“地位”。
1999年-2002年，杭州市区的土地供应一直处于非饱和状态，四年间杭州市区出让的土地面积分别为7.97万平方米、32.38万平方米、63.65万平方米和88.32万平方米。到了2003年，杭州土地供应量突然暴涨至历史最高峰——320.92万平方米。有业内人士分析表示，可以说，这一数字的出现是市场多年饥饿后的报复性反弹。而获得了市场极高关注度的广宇·西城年华、滨江·金色家园等项目所在地块也是于当年拿下的。
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●2004年土地开始大幅增值
2004年，杭州楼市逐渐进入高峰，但主管部门“非饱和供地”的政策并没有因为市场的走旺而改变。当年仅有188.45万平方米土地投放市场，与2003年的“暴涨”相比大幅萎缩，从某种程度上也造成了当时开发商不惜地代价“掠夺”土地，市场一度陷入疯狂。这从当年的土地出让收入可见一斑，2004年的土地供应较2003年缩减41%，而土地出让收入却仅缩减了24%，杭州土地开始大幅增值。滨江·万家花城、华联·星光大道等项目地块即为当年所得。
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●2005年
挂牌方式“左右摇摆”
2005年初，部分地块的成交价创下了杭州土地市场的“历史之最”。面对一味“狂飙”的地价，有业内人士则将其“祸首”归结于“挂牌”这种无止境的报价办式。在随后3月底到4月底的宅地出让中，国土部门适时地调整了土地出让的方式，从挂牌改为招标，其目的不言而喻，在于尽可能地抑制竞买者因为在现场的一时冲动而推高地价。
然而，需求量锐减和银根紧缩，令开发商的拿地热情骤降，“招标”这一出让方式也仅仅维持了两次土地出让便宣告“夭折”，土地出让再次采用“挂牌”的方式，并沿用至今。
当年，浙江大都置业投资有限公司拿下了当年的“地王”——如今的西湖8号公馆项目，22297元/平方米的楼面价即使在今天看来也拥有着绝对的“地王气质”。值得注意的是，当年的土地出让面积虽超过了2004年，却仍不及2003年的高点；但土地出让总金额却超过了2003年的水平，地价在一定程度上继续上涨。
●2006年
楼市降温波及土地
2006年是土地市场重要的一年，“国六条”出台，全国执行“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”的严格规定，一系列客观条件使得杭州楼市有所降温，且楼市的寒风也影响到了土地市场。
当年的土地市场可以用“头轻脚重”来形容：整个上半年，一共只有8宗用地出让；而最后一个月，却集中出让了37宗土地，占全年出让土地面积的47.6%。滨江区成为了全年土地出让的绝对主力，紧随其后的还有桥西、紫金港、九堡等区域，“杭汽发”地块则以10870元/平方米的楼面价顺理成章地摘得了当年的“地王”。
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●2007年土地市场的一次“飞跃”
402.34万平方米，567亿元，这样的土地出让面积及土地出让金使得2007年土地市场完成了一次“飞跃”。从钱江新城到原东南面粉厂地块，从地价不断被刷新的三墩到转塘，热门土地的拍卖见证了2007年杭州土地市场的火热，也见证了杭州房价的上涨。
当年5月，钱江新城的17号地块出让，楼面价11759元/平方米；6月，杭州旅游房产（现更名为昆仑置业）竞得长板巷附近的20号地块，楼面价12245元/平方米；7月9日，宁波雅戈尔拿下原浙江工商大学地块，楼面价15712元/平方米；10月底，远洋地产竞得杭一棉地块，楼面地价达到了15588元/平方米；11月29日，年内最后一宗市中心黄金宝地出让，广宇与西房联合拿地，楼面地价约19038元/平米。
一次又一次新地王的诞生，使得人们开始习惯于地王价格的出现；而土地出让更是成为楼市价格的风向标，各大房产商各大业主都虎视眈眈地等待着最终价格，以便能在第一时间将手上的楼盘价格调整到能获得最大利益的幅度。
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●2008年
“冷清”成市场主题
“冷清”，是2008年杭州市土地市场的一个最明显的特征。这个冷清，不仅反映在土地出让时整个场内的氛围上，更反映在杭州市国土资源局的出让公告上。全年共42块土地出让，而往年供应量的主力军住宅用地仅有20块。
2007年豪掷千金动辄数亿的加价场面，在2008年看来已然恍如隔世。2008年的土地市场上，不仅难得出现有加价竞争的土地，即使是有一些土地的争夺，买家们也是谨慎加价。几十轮的加价最终成交也极其罕见，取而代之的是直接底价成交或者仅几轮竞争便收场。全年土地出让金额随之大幅缩水，由2007年的567亿元缩减为189亿元。
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年度 出让土地面积(m2) 建筑面积(m2) 金额（万元）1999 79721.5 212540.11 56558.45
2000 323798 837083.3 181370.03
2001 636465 1452475.44 336275.95
2002 883233 2199854.54 543932.27
2003 3209246 6952803.01 1601380.27
2004 1884528 5204062.87 1287863.58
2005 2149335 5784102.34 1880957.1
2006 2084040 5580881 1950541
2007 4023403 8334069 5670506
2008 1329939 3998218 1885339
价格
地价11年上涨5倍
11年来，杭城地价在长期波动中平稳增长。1999年，出让的土地平均楼面价仅2661元/平方米，随后长达5年时间中，这个数据起起伏伏，却始终徘徊在2000余元/平方米。而在此期间的房价已呈现出一定的上升状态，以2001年起的房博会成交数据为例，2001年-2004年的杭州市商品房成交价格平均分别为4650元/平方米、5155元/平方米、5477元/平方米、6951元/平方米。其中2004年，成交土地平均楼面价与商品房平均成交价之间的差额已达4000余元/平方米，而这个数差在2001年仅为2000余元/平方米。
2005年，土地市场终于突破瓶颈，全年成交土地平均楼面价达到了3251元/平方米；2007年，进入巅峰期的土地市场平均成交楼面价突然跳高至6804元/平方米，比2006年足足提高了近一倍；但在楼市人气不足的2008年，土地市场也受影响明显，全年成交土地楼面价仅为4715元/平方米，回落明显。而此时，成交土地平均楼面价与商品房平均成交价之间的差额已进一步拉大，达近6000元/平方米。如今的2009年，截至目前，杭州主城区土地出让平均楼面价竟达9770.92元/平方米，地价的高企速度令人咋舌。
供应量宅地供应比例逐年锐减随着杭州房地产市场的日益市场化，土地要素市场的供应结构也发生了明显的变化。据资料，在1999年土地市场化开局之年，杭州市区范围内，当年供应的土地中只有住宅用地和公建用地，住宅用地所占比例达到85.64%；这一比例到了2000年，更达到了94.17%，由此可见，杭州市房地产市场的启动发端于住宅市场。2001年，杭州市区公开出让土地中，第一次出现了商业用地的面孔。从2002年开始，随着住宅用地供应比例的下降，商业用地供应量逐年放量。2005年，全年供应的3224.01亩经营性土地中，宅地比例从2000年最高时的94.17%下降到55.46%，而商业用地的比例则上升到39.63%；在刚刚过去的2008年，50宗以杭政储出[2008]字号打头的地块中，宅地仅占了17席，比例仅为34%。不难看出，随着市场经济的逐步推进，商业用地的需求量也日益增大，而这从另外一个侧面反映了杭州市的商业化程度，也是城市商业发展的必然要求。启示出让方式的思考值得注意的是，“招拍挂”实行以来，虽然土地出让方式在期间存在变革与探索，但挂牌是土地出让方最乐意采用的方式。“招拍挂”的区别在于，招标必须在三家以上符合条件的受让人投标的情况下才能进行；拍卖是在指定地点时间进行公开叫价；而挂牌则只要有一家受让人参与，即可进行。采取什么样的出让方式一定程度上反映着出让人对市场需求的判断。事实上，在市场低迷时，挂牌出让方式可以最大程度地减少流标，市场活跃时，可以最大限度地抬高地价，这也恰恰是挂牌方式沿用至今的最直接原因。随后，“勾地”方式也渐渐被推地方所采用，所谓勾地制度，即通过市场询价和成交的土地供应制度。近几年，尤其是楼市低迷的2008年，在国内其他城市的土地市场屡屡传来流标声音的背景下，杭州依然能保持在“零流标”的高水平，勾地方式功不可没。“招拍挂”实行初期，拿地方多为有着国字的背景的企业与民营企业；但从2005年开始，杭州土地市场吸引的不再是一些老面孔，在土地出让现场，频频出现不少实力品牌开发商的身影。2005年，华润置地、嘉里建设等外来大鳄首度进入杭城楼市；2006年，万科、凯德、中海也进入了杭州市场；2007年，保利、金地、远洋等国内知名房企陆续登录杭城，外来大鳄与本土大佬的抗衡正式步入正轨。
供应量
宅地供应比例逐年锐减
随着杭州房地产市场的日益市场化，土地要素市场的供应结构也发生了明显的变化。据资料，在1999年土地市场化开局之年，杭州市区范围内，当年供应的土地中只有住宅用地和公建用地，住宅用地所占比例达到85.64%；这一比例到了2000年，更达到了94.17%，由此可见，杭州市房地产市场的启动发端于住宅市场。
2001年，杭州市区公开出让土地中，第一次出现了商业用地的面孔。从2002年开始，随着住宅用地供应比例的下降，商业用地供应量逐年放量。2005年，全年供应的3224.01亩经营性土地中，宅地比例从2000年最高时的94.17%下降到55.46%，而商业用地的比例则上升到39.63%；在刚刚过去的2008年，50宗以杭政储出[2008]字号打头的地块中，宅地仅占了17席，比例仅为34%。不难看出，随着市场经济的逐步推进，商业用地的需求量也日益增大，而这从另外一个侧面反映了杭州市的商业化程度，也是城市商业发展的必然要求。
启示
出让方式的思考
值得注意的是，“招拍挂”实行以来，虽然土地出让方式在期间存在变革与探索，但挂牌是土地出让方最乐意采用的方式。“招拍挂”的区别在于，招标必须在三家以上符合条件的受让人投标的情况下才能进行；拍卖是在指定地点时间进行公开叫价；而挂牌则只要有一家受让人参与，即可进行。采取什么样的出让方式一定程度上反映着出让人对市场需求的判断。
事实上，在市场低迷时，挂牌出让方式可以最大程度地减少流标，市场活跃时，可以最大限度地抬高地价，这也恰恰是挂牌方式沿用至今的最直接原因。随后，“勾地”方式也渐渐被推地方所采用，所谓勾地制度，即通过市场询价和成交的土地供应制度。近几年，尤其是楼市低迷的2008年，在国内其他城市的土地市场屡屡传来流标声音的背景下，杭州依然能保持在“零流标”的高水平，勾地方式功不可没。
“招拍挂”实行初期，拿地方多为有着国字的背景的企业与民营企业；但从2005年开始，杭州土地市场吸引的不再是一些老面孔，在土地出让现场，频频出现不少实力品牌开发商的身影。2005年，华润置地、嘉里建设等外来大鳄首度进入杭城楼市；2006年，万科、凯德、中海也进入了杭州市场；2007年，保利、金地、远洋等国内知名房企陆续登录杭城，外来大鳄与本土大佬的抗衡正式步入正轨。
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土地市场的十年启示1999年之后，中国的住宅商品化之路就是国有土地的“招、拍、挂”，商品房买卖完全步入市场化。有业内人士表示，这一场住房和房地产制度的改革是“很成功的改革”。
在华门集团副总裁金伟成看来，土地招拍挂制度的实施使以前因批地造成大量暗箱操作的现象得到了有效遏制。“它是国家对房产市场宏观调控的基础。土地是房产开发中的源头，土地招拍挂之后，国家能够更稳定地控制好这个源头，宏观调控的效果才能显现。所以土地招拍挂制度的积极作用是应该得到正视的。”
然而，如今“招拍挂”制度却屡屡产生非议，其中原因正是由于屡现不止的“地王”现象，关键在于它紧紧和房价联系在一起。有业内人士指出，房子是一种准公共产品，不能完全依靠市场化来解决，因此，与之密切相关的土地也不能完全市场化。目前，我国正在建立多层次的住房保障体系，土地市场也应相应调整，不能只采取“招拍挂”一种供地方式，土地出地不能全靠市场。
对于土地招拍挂造成房价飞涨的看法，金伟成表示不认同。“因为房价飞涨得根本原因不是土地招拍挂制度的实施。即使不搞土地招拍挂制度，房价还是一样会涨，而且房价的上涨会更加难以控制。当然，土地招拍挂制度的实施在一定程度上推动了地价的上涨，增加了房地产开发的成本，这是不可否认的。”
金伟成表示，在房地产开发的成本中，土地价格占了其中相当大的一个份额。“近年来，房地产商拿地的成本越来越高，各地‘地王’频现，而地价的上涨意味着土地运营成本的上升。事实上，房价的高涨带来的并不是赢利空间的扩大。虽然土地楼面价要低于商品房的销售价格，但加上其他必要的土地开发支出，房价的上涨就是顺理成章的事了。”
中国社会科学院经济研究所研究员曾表示，土地有偿使用的基本原则要坚持，但招拍挂制度确实应进一步完善。对此，该研究员表示，对不同用途的商业用地可以采取不同的招拍挂方式：对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、消费者评价等多种指标，选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。
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市场回忆录杭州土地招拍挂之“首”
>>>首次公开招标出让土地
1998年由浙江广厦集团房地产开发有限公司与浙江经贸房地产公司联合标得的东河上城段西-2、西-4地块(现万安城市花园的部分)是杭州第一块通过招拍挂形式公开出让的地块，楼面价分别为2350元/平方米、3138元/平方米。此次土地出让被视为杭州土地公开出让第一标，也拉开了杭州土地公开出让的序幕。
>>>钱江新城首块公开出让住宅用地
2003年7月中天建设集团公司、杭州中天二轻房地产公司以70168万元取得杭政储出[2003]14号地块（现倚天·盛世钱塘），钱江新城首块公开出让住宅用地，标志着杭州又一个高档江景住宅区域土地市场全面放开。
据统计，“招拍挂”实行至今，杭州公开出让的土地数量已达550余宗，其间经历了两个高峰——2003年与2007年。而截至目前，今年杭城已有63宗地块挂牌出让（以“杭政储出[2009]”字号为准），与去年同期的28宗（以“杭政储出[2008]”字号为准）相比，整整番了一倍之多。仅10月份，杭州就因卖地所得133.2亿元，创下今年杭州主城区单月土地出让额的新高。
1999年3月，杭州以政府令形式发布了《杭州市土地储备实施办法》，在全国率先实现土地出让“招、拍、挂”政策。如今已是2009年，距土地“招拍挂”开始实行已有11年之久。土地市场11年的风云变幻折射着杭州楼市的浮沉命运，同样也昭示着未来楼市的前进方向。